Многим ипотечным банкам свойственно часто проводить рекламные акции, информируя о разнообразных льготах и бонусах заемщикам: снижение и отмена комиссий за выдачу кредита и его обналичивание, снижение процентной ставки, отмена того или иного вида страхования, кредитная карта в подарок и т. п.
И все же самостоятельно разобраться, какой из ипотечных продуктов, предлагаемых сегодня сотнями банков, выгоднее, сумеет не каждый. Если вы не хотите возиться со всем этим — есть смысл обратиться к кредитному брокеру. Его вознаграждение может окупиться с лихвой. Знание рынка позволит сотрудникам брокерской компании определить, какие условия кредитования оптимальны для клиента. Кроме того, солидный брокер является партнером большого числа банков, которые предоставляют его клиентам различные льготы. Например, снижение или отмена комиссии за выдачу кредита, более низкие процентные ставки. Таким образом, можно сэкономить несколько процентов от суммы кредита — в материальном выражении это составит десятки тысяч рублей.
Кстати, именно через брокеров можно провести и такую операцию по экономии, как рефинансирование кредита. Ставки по ипотеке в России в последние годы неуклонно снижались, и на рынке есть немало банков, которые готовы «обменять» ваш кредит на кредит с меньшей процентной ставкой.
Обмен возможен?
Про обмен поговорим подробнее. Взяв ипотеку, вы сохраняете возможность для маневра — ипотечный кредит можно обменять на кредит с лучшими условиями.
Однако об этом знают далеко не все: ипотека пока остается для многих россиян вещью в себе. И вызывает примерно такие же чувства, как прыжок с парашютом: интересно, но боязно. По оценке Минэкономразвития России, ипотеку могут позволить себе примерно 10–15 % россиян. А реально воспользовались ею 2 %. Почувствуйте разницу. Причина проста: большинство из тех, кто МОГ БЫ позволить себе ипотеку, но НЕ ДЕЛАЕТ этого, рассуждают так: а вдруг сейчас не самое лучшее время для того, чтобы взять подобную ссуду?
Российский человек в принципе обожает снижение стоимости, если, конечно, это не касается его собственной зарплаты. И глядя на постепенное удешевление ипотечных кредитов, мы говорим себе: «Возьму ипотеку, но позже, а то вдруг проценты еще ниже упадут?» Тем более что оптимистично настроенные эксперты предрекают в перспективе дальнейшее снижение ставок по ипотеке.
Так что гадание на предмет «когда выгодно брать ипотеку» имеют под собой почву. Однако лет пять назад наиболее расчетливые заемщики получили новый инструмент — возможность снизить ставку ипотечного кредита по собственному желанию. В России появилась услуга перекредитования (рефинансирования кредита). То есть попросту вы получаете возможность поменять взятый вами кредит на более выгодный.
В 2007 году впервые о возможности ипотечного перекредитования заявила компания «Фосборн Хоум», тогдашний лидер российского рынка ипотечных брокеров. Был открыт Центр обмена ипотечных кредитов, в котором каждому желающему могли подобрать более выгодные условия ипотеки. Партнерами Центра по рефинансированию кредитов стали Альфа-банк и Райффайзенбанк, которые и взяли на себя труд по обмену кредитов. Затем о своей программе рефинансирования ипотечных кредитов объявил и банк ВТБ24.
Так что «обмен» возможен. Но надо помнить о следующем.
Во-первых, для того чтобы оформить сделку по перекредитованию, необходимо решить кучу вопросов — оценка объекта недвижимости, страховка, многочисленные документы и т. п. Во-вторых, надо заплатить за услуги по рефинансированию кредитному брокеру или самому банку. А снижение ставки на 1–1,5 % звучит как-то неубедительно. И многие машут рукой: овчинка выделки не стоит.
Это не так. Как говорят сами банкиры, если платить по кредиту осталось лишь год или два, то перекредитование не имеет смысла. Рефинансирование выгодно тогда, когда разница в цене между старым и новым кредитами составляет не менее 1,5–2 %, а платить по ссуде осталось пять и более лет. В этом случае возникает совсем иная картина…
Один пример. Некий москвич некогда взял ссуду в $100 тысяч под 12,5 % сроком на 15 лет. Минуло два года, и он обратился в другой банк с желанием перекредитоваться. Новый кредит был получен под 9 %, ежемесячные платежи стали на $168 меньше, соответственно за предстоящие 13 лет эти деньги составят весьма круглую сумму — около $30 тысяч. Совсем другая математика.
И ожидание удешевления ипотеки в результате становится не столь актуально: если цена кредитов будет снижаться, то и те, кто уже оформил ипотеку, получат возможность сменить свой кредит на более выгодный.
Правила выбора
Ошибки в выборе ипотечной программы могут весьма ощутимо сказаться на вашей жизни. В одном случае окажется, что вы теряете значительную сумму на дополнительных сборах и комиссиях, в другом окажется, что ежемесячная нагрузка по платежам для вас чрезмерно высока.
Попробуем определить несколько основных критериев, которыми вы можете руководствоваться, выбирая ту или иную ипотечную программу.
1. Посмотрите, какой банк готов кредитовать заемщиков вашего возраста, какие требования предъявляются к трудовому стажу, уровню ваших доходов и способу их подтверждения.
2. В зависимости от объекта ипотеки (квартира, загородный дом, комната в коммуналке, новостройка и т. п.) узнайте, в каком банке предложения наиболее оптимальны. При этом надо иметь в виду, что в некоторых банках условия кредита в зависимости от типа недвижимости оговариваются в индивидуальном порядке.
3. Решите, в какой валюте вы хотите взять кредит. В некоторых банках более выгодны рублевые программы, в других — долларовые.
4. Определите, на какой срок вы хотите взять ипотечный кредит. Есть программы с более выгодными ставками для тех, кто берет кредит на 20–30 лет, другие оптимальны для тех, кто предполагает расплатиться с банком в течение 5–20 лет.
5. Выбрав ипотечную программу, не забудьте внимательно изучить ипотечный договор, в котором будут детально прописаны все условия.
Ипотечная арифметика. Во сколько обходится кредит на покупку жилья?
Прежде чем решиться на «жизнь взаймы», вы должны четко представлять себе, из чего состоят потенциальные расходы на погашение и обслуживание ипотечного кредита.
Кредитные расчеты
На сайтах многих банков указан примерный перечень расходов, связанных с приобретением квартиры в кредит. Часть из них непосредственно с ипотекой не связана — это стандартные расходы для любых сделок с недвижимостью (не только в кредит, но и за наличные), но помнить о них надо. Работники банков не устают удивляться наивности клиентов, которые приходят оформлять сделку по приобретению жилья вообще без денег. Поэтому, наученные горьким опытом, они заранее, под роспись выдают будущему заемщику список возможных затрат, которые включают не только процентные ставки кредита, но и сопутствующие расходы.