Проект понимается в двух смыслах: как документация и как деятельность.
В первом варианте он трактуется как комплект документов, содержащих формулирование цели предстоящей деятельности и определение комплекса действий, направленных на ее достижение.
Во втором варианте – сам комплекс действий (работ, услуг, приобретений, управленческих решений), направленных на достижение сформулированной цели.
Если проект связан с привлечением инвестиций, то он носит название «инвестиционный проект» (ИП). Инвестиционный проект – это программа (план) или совокупность конкретных действий, направленных на достижение определенных целей, реализация которых предполагает привлечение инвестиций и осуществление инвестиционной деятельности [122].
Инвестиционный проект (ИП) – обоснование экономической целесообразности, объемов и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация (ПСД), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план). ИП всегда порождается некоторым проектом, обоснование целеообразности и характеристики которого он содержит. Включает все этапы проектной подготовки: от начального вложения капитала до завершения строительства [122].
Реализация инвестиционного проекта в строительстве – это сложный многоступенчатый процесс создания нового объекта недвижимости. Для этого необходимо осуществить подбор профессиональной команды менеджеров и специалистов, провести анализ рыночной ситуации, маркетинговые исследования, инженерно-строительное проектирование, строительно-монтажные работы и управление созданным объектом. Таким образом, инвестиционно-строительный проект – это совокупность организационно-технических мероприятий по созданию (реконструкции, реставрации) инвестиционного объекта с использованием вложений собственного, привлеченного или заемного капитала из различных источников в объекты жилого, промышленного и иного назначения, на этапах проведения прединвестиционных, подготовительных, проектных, строительно-монтажных, пусконаладочных работ, ввода объекта в эксплуатацию.
Инвестирование строительства требует достаточно крупных финансовых ресурсов с длительным циклом использования, но именно в этой сфере деятельности произведенный продукт может создавать регулярный поток денежной массы.
Существуют различные классификации инвестиционных проектов. В зависимости от значимости (масштаба) инвестиционные проекты подразделяются на [162]:
• глобальные, реализация которых существенно влияет на экономическую, социальную или экологическую ситуацию на Земле;
• народнохозяйственные, реализация которых существенно влияет на экономическую, социальную или экологическую ситуацию в стране и при оценке которых можно ограничиться учетом только этого влияния;
• крупномасштабные, реализация которых существенно влияет на экономическую, социальную или экологическую ситуацию в отдельных регионах или отраслях страны и при оценке которых можно не учитывать влияние этих проектов на ситуацию в других регионах или отраслях;
• локальные, реализация которых не оказывает существенного влияния на экономическую, социальную и экологическую ситуацию в регионе и не изменяет уровня и структуры цен на товарных рынках.
В зависимости от формы в роли инвестиционных ценностей выступают [93]:
• денежные средства и их эквиваленты, как то: ценные бумаги, доли в уставных капиталах, кредиты, займы и ссуды, залоги;
• имущественные права, выраженные денежным эквивалентом (товарные знаки и фирменные наименования, лицензии, патенты и свидетельства, сертификаты на продукцию и технологию, секреты производства и другие интеллектуальные ценности);
• здания, сооружения, машины и оборудование, инструмент и производственный инвентарь, любое другое движимое и недвижимое имущество, обладающее ликвидностью.
В зависимости от вида осваиваемых инвестиций различают:
• фондообразующие (направленные на создание или реновацию основных фондов);
• инновационные (создание новой продукции, технологии); • научно-исследовательские (научные разработки).
В зависимости от состава и величины затрат могут быть:
• монопроекты – отдельные здания и сооружения: жилые дома, школы, детские образовательные учреждения. Объем капиталовложений в такие проекты составляет от сотен до $40–50 млн;
• мультипроекты – комплексные проекты, состоящие из ряда монопроектов. К таким проектам можно отнести жилые кварталы, крупные общественные здания;
• мегапроекты отличаются большим объемом капиталовложения: Ленинградская атомная электростанция, комплекс защиты от наводнений. Срок выбора концепции и разработки доходит до 10 лет, а срок их реализации от 3–4 лет до 10 лет.
В зависимости от длительности создания и функционирования инвестиционные проекты подразделяют на: краткосрочные (до 3 лет); среднесрочные (от 3 до 5 лет) и долгосрочные (более 5 лет).
По степени взаимозависимости инвестиционные проекты подразделяют на [37]:
• независимые (когда допускается параллельное или раздельное осуществление, причем характеристики их реализации не влияют друг на друга);
• альтернативные (когда исключается одновременная реализация двух и более представленных проектов, так как они выполняют схожие функции);
• взаимодополняющие (выполнение проектов может происходить лишь совместно). В соответствии с целевой направленностью инвестиционные проекты подразделяют на [149]: • коммерческие, главной целью которых является получение прибыли;
• социальные, ориентированные, например, на строительство детских образовательных учреждений, учреждений здравоохранения и т. д.;
• экологические, целью которых является улучшение среды обитания;
• другие.
Инвестиционный процесс всегда сопровождается риском, причем величина этого риска может зависеть от разных факторов. Поэтому в зависимости от величины риска инвестиционные проекты можно подразделить на:
• низкорисковые – которые с высокой степенью вероятности будут реализованы с гарантированным результатом (например, проекты по государственному заказу);
• рисковые – существенной особенностью которых является малая прогнозируемость как затрат, так и конечных результатов (например, проекты, связанные с созданием новых производств и технологий, строительство на неосвоенных территориях и т. д.).