У риэлторских компаний, услугами которых стоит воспользоваться (обычно они берут плату с арендатора, а не с хозяина жилья, хотя бывают исключения, особенно у небольших компаний и во время кризиса), да и у многих юристов обычно есть стандартные договоры сдачи жилья в аренду. Однако Вы все равно должны тщательно проверить тексты этих договоров и полностью понимать все, что там написано (это касается всех видов договоров и вообще всех бумаг, которые Вам почему-либо приходится подписывать).
Если Вы чего-то не понимаете, Вы должны требовать от сотрудников разъяснений, причем эти разъяснения должны полностью соответствовать положениям текста договора.
Вне зависимости от того, что Вам говорят, в любом подписываемом Вами договоре должны быть обязательно указаны:
• арендная плата с четкими датами оплаты, причем первым платежом арендатор для страховки Ваших интересов должен оплачивать как минимум первый и последний месяцы аренды (иногда – первый и два последних, хотя в условиях кризиса ожидать такого характера оплаты все сложнее; Вам же, напомню, надо уговорить арендатора на оплату максимального срока аренды вперед);
• четкое разделение видов платежей (как правило, все регулярные коммунальные платежи оплачиваете Вы, а междугородние и международные телефонные переговоры – арендатор);
• обязательство жильца немедленно съехать в случае неспособности заплатить арендную плату;
• обязательство жильца компенсировать любой ущерб, нанесенный квартире и находящимся в ней Вашим вещам (мебели, сантехнике, бытовой технике, отделке квартиры, коммуникациям), в точно указанные сроки;
• четкие и приемлемые для Вас штрафные санкции за любое неисполнение жильцом своих обязательств.
В любом случае при аренде крайне полезно самому оплачивать все коммунальные услуги, включая стоимость электроэнергии и городского телефона. Хотя величина оплаты последних зависит от активности арендатора, она вряд ли сможет привести к их существенному увеличению и нанесению Вам заметного материального ущерба (а если такое происходит, это дает Вам законный повод задать соответствующие вопросы, ибо Вы сдаете квартиру для проживания, а не для превращения ее в место работы телефонных операторов или для установки в ней лесопильного оборудования). Для суда же, если арендатор вдруг предпримет попытку мошенничества, факт оплаты Вами коммунальных услуг явится дополнительным аргументом в пользу того, что квартира действительно принадлежит именно Вам.
Существенно, что, если Вам удалось добиться от арендатора оплаты вперед значительного времени своего проживания (например, у него была при заключении договора аренды большая сумма денег), он может привыкнуть жить в квартире, ничего не платя за нее, и просто искренне забыть о необходимости вносить арендную плату.
Поэтому примерно за месяц до первого регулярного платежа арендной платы (а если заранее оплаченный жильцом срок аренды составлял год, то и за два месяца) Вам следует исключительно тактично и корректно напомнить о необходимости начала регулярных платежей. Можно сделать это в виде благодарности за оплату вперед (правда, форму такой благодарности надо тщательно продумать, чтобы она не стала поводом для просьбы снизить арендную плату или предоставить по ней скидки), можно – в виде прямого и честного, но все равно очень тактичного разъяснения своей мотивации. Мол, многие добросовестные люди просто забывают, что оплаченный ими период закончился, и для них его начало может оказаться неприятной неожиданностью, и поэтому я привык напоминать всем о его приближении заранее, – ну вот и Вам на всякий случай напоминаю.
Многие арендаторы, особенно в условиях кризиса, предлагают сделать ремонт или те или иные улучшения в квартире в счет стоимости аренды. Обычно (хотя из любого правила, само собой разумеется, бывают исключения) это плохая для Вас идея, на которую не стоит соглашаться.
С одной стороны, заранее нельзя оценить цену и качество ремонтных работ. Так, есть общее правило, по которому сметную стоимость и продолжительность строительства или ремонта надо спокойно умножать на два, – Вам как арендодателю такое нужно? Существенно, что арендатор может, рассказав Вам сказку о качественной строительной фирме, которой заведует его друг и которая все сделает по себестоимости, рассчитывать сделать ремонт сам, своими силами, в лучшем случае с привлечением жены – с понятным качеством.
С другой стороны, после того, как ремонтные работы проведены, оценить их стоимость и качество весьма затруднительно.
Поэтому, если арендатор категорически настаивает на тех или иных улучшениях в квартире, а Вы по тем или иным причинам заинтересованы именно в нем, – наиболее рациональным поступком является самостоятельная организация и проведение ремонта (поскольку квартира все же Ваша, и он должен будет понять Вашу заинтересованность в личном контроле за качеством работ). Особенно это касается всего, связанного с безопасностью: установка или замена железной двери по просьбе арендатора должна производиться только Вами!
Весьма существенно, что многие современные замки (особенно качественные китайские) имеют так называемые «монтажные ключи», которыми можно спокойно пользоваться до первого применения «хозяйских» ключей. Если Вы доверили замену двери (и, соответственно, замка) своему арендатору, он может дать Вам «монтажные» ключи. В этом случае он будет иметь возможность в любой момент по своему усмотрению, перейдя с «монтажных» ключей на «хозяйские», лишить Вас доступа в собственную квартиру. При этом официально лишение Вас доступа произойдет не в момент замены ключей, а в момент замены двери, – и, если между этими событиями пройдет достаточное время, Вам будет сложно объяснить в ходе разбора конфликта, почему Вы так долго терпели эту замену.
Если у Вашей семьи есть и дача, в которой можно жить, и квартира – сдайте, что можно сдать подороже, и переселитесь в другое жилье. Однако при расчете финансовой выгодности переселения на дачу обязательно учтите потери времени и денег на дорогу, которые могут легко «съесть» разницу в величине арендной платы.
Если у Вас нет свободной квартиры или дачи, – а это наиболее нормальное состояние – вспомните, нет ли у Вас одиноких пожилых родственников с мирным характером или просто друзей с излишком жилплощади. Вы можете предложить им, взяв на себя все организационные вопросы, съехаться вместе, а освободившуюся жилплощадь сдавать, деля арендную плату между собой.
Это крайне сложная и болезненная процедура, так как, помимо трудностей совместной жизни (а обычно их нельзя полностью предвидеть заранее), разные члены разных семей по-разному будут оценивать свой взнос в общую арендную плату и, соответственно, будут считать справедливым разную величину дохода своей семьи. При этом неожиданные трудности общего проживания наверняка изменят представление членов съехавшихся семей о понесенных ими издержках, что может привести к ощущению несправедливости и недостаточности получаемой ими доли арендной платы.