Примерно до 2002 года рынок ипотек был весьма ограничен из-за строгих правил выдачи кредитов. Существовали так называемые «первичные» (prime) и «вторичные» (subprime) заемщики.
К категории prime относились люди, которые имеют отличную кредитную историю, всегда вовремя расплачиваются по коммунальным платежам, ссудам и кредитным картам. Для prime давались ипотеки по самым низким ставкам, существующим на текущий момент, риск по таким кредитам считался низким.
К категории subprime относились те, кто имел на своем счету задолженности, банкротства, не очень высокий доход и не очень стабильную работу. Такие люди могли получить ипотеку с большими трудностями и по ставке в 1,5–2 раза выше, чем для prime. Для многих из них собственное жилье оставалось недостижимой мечтой, они могли только снимать квартиру.
Переход из одной категории в другую возможен был только в направлении понижения, то есть из prime в subprime, обратное было практически невозможно.
Ситуация изменилась в 2004 году, когда Исполнительный директор Федеральной Ипотечной Ассоциации «Фэни Мэй» (Fannie Mae) Франклин Рэйнс (Franklin Raines) выдвинул идею снижения требований к заемщикам, известную как «Программа A-minus». В результате на рынок недвижимости хлынула новая волна заемщиков из категории subprime, что в свою очередь привело к повышению цен на недвижимость.
Частные компании, работающие на ипотечном рынке, вынуждены были поддержать инициативу Fannie Mae и вводить свои собственные программы выдачи кредитов по сниженным требованиям.
Компании, первыми начавшие играть по новым правилам, сделали огромную прибыль, но в это же самое время в стране стремительно росло количество ипотечных задолженностей, вместе с прибылями увеличивались и риски. На рынке ценных бумаг большую популярность приобрел обмен кредитными обязательствами (credit swaps). Финансовые компании старались избавиться от кредитов повышенного риска, выданных заемщикам из категории subprime, и перепродать их другим организациям. Рынок ценных бумаг оказался перенасыщен подобными кредитными обязательствами. Многие компании утеряли контроль над ситуацией и над своей собственной финансовой отчетностью.
Первый тревожный звонок прозвенел в начале 2007 года, когда о своем банкротстве объявила компания Mortgage Lenders Network, которая в третьем квартале 2006 года выдала subprime-кредитов на сумму $31.3 миллиарда.[27]
Вслед за ним объявила о закрытии всех операций компания American Brokers Conduit, входившая в десятку крупнейших кредиторов Америки в 2005 году.
Волна банкротств, слияний и поглощений, увольнений работников накрыла более тысячи ипотечных компаний.[28]
В середине 2008 года объявили о своем банкротстве крупнейшие банки Lehman Brothers,[29] Bear Stearns,[30] Merrill Lynch.[31] Финансовые аудиты показали, что банки не могут расплатиться по своим обязательствам, связанным с subprime-кредитами, а также выявили многочисленные факты нарушения правил ведения отчетности.
В начале 2009 года правительство запретило выдачу subprime-кредитов без тщательной проверки доходов и вернулось к старым правилам выдачи ипотек.
Чтобы как-то облегчить последствия кризиса для простых домовладельцев, администрация Обамы приняла «Программу доступного жилья» (Making Home Affordable Program — MHA).
Вот что говорится на правительственном сайте, посвященном программе MHA: «Программа является ключевой частью стратегии помощи домовладельцам в том, чтобы избежать потерь домов, стабилизировать рынок недвижимости и улучшить экономическую ситуацию в стране. Домовладельцы могут снизить свои месячные ипотечные платежи и получить более стабильные ссуды по низким процентным ставкам, действующим на сегодняшний день. Те домовладельцы, которые больше не хотят или не могут содержать свои дома, получают возможность разрешения ситуации без полной утраты прав на дом».[32]
Один из сайтов по торговле недвижимостью дает пояснения по программе: «Программа президента Обамы «Доступное жилье» позволяет, как никогда легко, получить ипотеку по фиксированной ставке 2 %. Правительство выделяет $75 миллиардов на помощь домовладельцам, испытывающим финансовые затруднения с ежемесячной оплатой по ипотеке. Те, кто воспользуется этой программой, смогут не потерять свой дом и сэкономить много денег».[33]
Программа «Доступное Жилье» включает в себя несколько направлений для помощи разным категориям нуждающихся:
«Выберите, какая программа правительства подходит для вас?
Программа доступного перефинансирования (Home Affordable Refinance). Если ипотека не превышает 105 % от рыночной стоимости дома, домовладелец все-таки может получить финансирование по низкой процентной ставке.
Программа помощи безработным домовладельцам (Home Affordable Unemployment Program). Домовладельцы, оставшиеся без работы, могут получить отсрочку по ипотечным платежам на время поиска новой работы.
Программа «Доступная Модификация» (Home Affordable Modification Program). Если ипотечные платежи превышают 31 % месячного дохода, то домовладелец может получить новую, т. н. «модифицированную», ипотеку.»[34]
В тексте не случайно выделено слово может (may). В английском языке в таких случаях подразумевается «может, но не всегда получит».
Несмотря на требования правительства, банки часто не спешат оказывать помощь домовладельцам с повышенным риском, а предпочитают спускать программу на тормозах и искать свою выгоду. Вот что иногда происходит с программой «Доступная модификация» (HAMP):
«Вашингтон. Через десять месяцев после того, как администрация Обамы стала оказывать давление на кредиторов, требуя принять какие-то меры для предотвращения потерь людьми своих домов, многие отчаявшиеся домовладельцы вынуждены принимать самые невыгодные условия, но они все равно не получают никакой помощи, а некоторые даже обнаруживают, что их дома проданы безо всякого предупреждения.
Эти заемщики, богатые и бедные, выбрали временные «модификации» своих ипотек, заплатили за все процедуры только затем, чтобы узнать, часто из посторонних источников, что им не дадут никакой помощи.
Сколько таких — трудно сказать. Банки, участвующие в правительственной программе «Доступная модификация», не дают правительству информацию, кто получил отказ и по какой причине. На сегодняшний день было сделано 759 000 временных модификаций ипотек, только 31 382 из них были преобразованы в постоянные новые ипотеки. Это составляет 4 % — во многие разы ниже цели, заявленной президентом Обамой, а именно — 75 %.
На заявке по участию в программе Обамы, которую заполняют домовладельцы, внизу мелким шрифтом написано, что снижение месячных платежей предоставляется только на три месяца. В течение этого срока банк решает вопрос о предоставлении постоянной помощи, при этом заемщики должны отказаться от важных прав на уведомление. Последнее правило позволяет банкам прервать ссудный договор без письменного уведомления и выставить дом на аукцион без всякого предупреждения».[35]
Далее статья рассказывает о злоключениях 58-летней жительницы Калифорнии, чей дом был продан с аукциона, о котором она даже не знала, и как однажды к ней пришли люди, представившиеся ей новыми хозяевами.
Свидетельствует Тэд Ролл, домовладелец, потерявший работу в апреле 2009 года и пытавшийся получить помощь по программе MHA у банка Чейз. Приводим здесь статью с сокращениями:
«На самом деле эта программа существует для политического прикрытия таких банков, как Чейз. Они специально дают домовладельцам отговорки и затягивают процесс, добиваясь потери прав на дом. На конец 2009 года только 4 % домовладельцев, подававших заявку, получили какую-то помощь. К июню 2010 года большинство из этих «счастливых» четырех процентов все равно потеряли свои дома, поскольку размер полученной помощи был слишком мал.